الاستثمار العقاري في مصر: القاهرة الجديدة نموذجا

عبد الرؤوف حسن

الحوار المتمدن-العدد: 6336 - 2019 / 8 / 30 - 06:22
المحور: الادارة و الاقتصاد
    

مقدمة :

تعتبر القاهرة الجديدة في مصر من أضخم المشاريع التي أطلقتها الدولة المصرية منذ سنوات طويلة٬--- حيث قدرت كلفة المشروع  بمليارات الجنيهات ومدة تنفيذ قد تصل الى 12 سنة٬--- تقريبا وقد شهد هذا المشروع العديد من التجاذبات السياسية والاقتصادية ٬--- وعرف الكثير من الانتقادات٬--- لكن ورغم ذلك يبقى هذا المشروع الضخم مهم جدا بالنسبة لمصر خاصة في مجال الاستثمار العقاري..
فالعاصمة المصرية الحالية القاهرة تعاني الكثير من المشاكل الاقتصادية والبيئية وارتفاع نسبة التلوث بشكل كبير٬---  فهي تتحمل كل ثقل الدولة٫--- باعتبارها عاصمة اقتصادية وسياسية وثقافية٬--- وبالتالي فالعاصمة الإدارية الجديدة بالإضافة الى القاهرة الجديدة ستساهم بشكل كبير في التخفيف من الضغوطات على القاهرة خاصة بعد نقل كل الوزارات ومؤسسات الدولة الكبرى الى هذه العاصمة الجديدة.

أولا : التوجه نحو الشركات الأجنبية كآلية للتمويل 

ونظرا لضخامة المشروعات فقد تتطلب الاستعانة بشركات أجنبية سواء عبر تحالفات أو دخولها منفردة في  عمليات الانشاء والبناء، خاصةً أن المشروعات تنفذ بتقنيات جديدة تتطلب شركات عالمية تمتلك سابقة خبرة فى هذه النوعية من المشروعات، مع  ضرورة تدريب العمالة المحلية في قطاع التشييد للتمكن من العمل بالأنظمة الحديثة.
ورغم أن مصر تمتلك يد عاملة مؤهلة في مجال البناء وبأجور رخيصة الا ان ضخامة المشروع وصعوبة اجاد التمويل الكافي داخليا٬--- دفع الحكومة المصرية الى فتح باب الاستثمار في المجال العقاري في هذه المدينة الجديدة. وستبلغ حصة الحكومة العينية 24 % من قيمة المشروع وهو ما يعادل قيمة الأرض.
ويعد المشروع قفزة كبيرة فى أعمال التطوير والتنمية فى السوق المصري، لما يتضمنه من تقنيات حديثة إلى جانب عودة العمل بنظام المطور العام، حيث كانت هناك العديد من المطالب من  الحكومة بتطبيقه لإنهاء احتكار الدولة للتصرف فى الأراضي.
فكثيراً من دول العالم حاليا تعمل بنظام المطور العام، حيث يتيح هذا النظام للشركات القوية تأهيل مدن جديدة بالكامل، وهو ما تسعى وزارة الإسكان المصرية حاليا لتطبيقه على غرار مدن أنشأها مطورون فى السابق من بينها المقطم والمعادي وغيرهما من المدن الجديدة الناجحة. إن توفير بدائل للأراضي يتيح للمطور العقاري المفاضلة بين أكثر من جهة وينهى احتكار وزارة الإسكان ويسهم فى زيادة معدلات التنمية.

ثانيا : القاهرة الجديدة : ثورة في سوق العقار المصري.

ان الغرض والاهداف من انشاء القاهرة الجديدة في مصر متنوعة ومتعددة ويمكن تقسيمها الى : 

•الاهداف السياسية : ويمكن حصرها بالأساس في رفع الضغط عن القاهرة٬--- ونقل الوزارات وأهم المباني الحكومية الى المدينة الجديدة ٫--- خاصة في ظل الاوضاع الامنية المتردية التي تعرفها مصر في السنوات الاخيرة٬--- وصعوبة تأمين بعض المناطق الحساسة في العاصمة٬--- وبالتالي فنقل بعض القطاعات الحساسة الى هذه المدينة الجديدة سيسهل من عملية تأمينها .

•الاهداف الاقتصادية : رغم أن تشييد القاهرة الجديدة كلف الدولة المصرية مبالغ كبرى ٬--- الا ان الاستثمار الجيد لها وتسويقها سيوفر للدولة المصرية أموال طائلة٬--- خاصة في حالة ما تحولت مصر لمركز عقاري٬--- فالغرض من انشاء هذه العاصمة هو محاولة جعل مصر سوق جذب عقاري ينافس دبي وتركيا في منطقة الشرق الاوسط٬--- حيث تنشط حاليا مئات الوكالات العقارية على تسويق كمبودات العاصمة الادارية داخل مصر وخارجها وسنحاول التطرق الى بعض الكمبودية الشهيرة والتي تلقى اقبالا كبيرا من المستثمرين.

ثالثا : التجمع الخامس في القاهرة الجددة كنموذج للاستثمار العقاري في مصر

تعد منطقة التجمع الخامس واحدة من أرقى المدن الجديدة في مصر ، وتحتوي المنطقة على جميع الخدمات التي يحتاجها الفرد في حياته اليومية حيث تم انشائها تقريبا بمعايير عالمية وهي شبيهة بشكل كبير للمدن الجديد التي يتم انشائها في دبي في دولة الامارات العربية المتحدة ، كما يوجد في هذا التجمع العديد من مقرات الشركات العالمية٬--- وعملت الحكومة المصر  على انشاء وكالات خاصة  في التسويق العقاري لجلب الاستثمارات في هذه المناطق٬--- وتوجد العديد من المواقع الالكترونية تشرح بالتفصيل أهم مناطق التجمع الخامس واسعار الكراء أو الشراء وأهم الفرص الاستثمارية٬--- فمثلا موقع عقارات مصر يقدم معلومات تفصيلية على التجمع الخامس في العاصمة الجديدة ومميزات السكن فيه يمكن الاطلاع على مزيد من المعلومات : https://realestate.eg/ar/blog/fifth-settlement/best-new-cairo-compounds. 
ويتوقع العديد من الخبراء في مجال العقار في المنطقة العربية أن تزيد أسعار العقارات في مصر خاصة مع تقدم الاشغال في العاصمة الجديدة بشكل كبير في السنوات القادمة٬--- واعتبروها احد الاسواق الواعدة ٬--- خاصة مع نجاح التجربة في مناطق سابقة مثل التجمع الخامس في القاهرة الجديدة. .
ويعد التجمع الخامس من أسرع المناطق من حيث معدل البناء في مصر، وهو أحد تجمعات مدينة القاهرة الجديدة، حيث أصبح قبلة للطبقة الثرية في مصر٬--- وتسعى الدولة المصرية الى تكرار هذه التجربة على العديد من كمبوندات العاصمة الادارية لتحويل مصر الى سوق عقاري يجلب الاستثمارات الخارجية٬--- مما يساعد على نمو إيرادات الدولة خاصة من العملة الصعبة.

رابعا : نمو متزايد في السوق العقاري المصري

لم يصل سوق العقارات في مصر بعد إلى مرحلة التشبع  بل يرحب باستثمارات جديدة بحسب ما صرح به رئيس الوزراء المصري الذي قدر في الوقت نفسه نسبة الزيادة في نشاط السوق بحوالي 40%.
ويؤكد الخبراء ان هناك اتجاها جديدا نحو بناء العقارات الفاخرة الذي يستقطب الطبقة الثرية سواء من المصريين أو الأجانب مما ضاعف الطلب على العقار المصري كما أن صدور قانون التمويل العقاري رقم 148 لسنة 2001 و 2017  وما يقدمه من تسهيلات ساعد في نمو السوق العقاري في مصر.
حيث يقوم بتمويل 90 في المائة من قيمة العقار على عكس البنوك التجارية التي لا تعطي تمويلا أكثر من 50  في المائة الى 60  في الحمئة من قيمة الأصل الذي يمنح عليه العقار فاعطى ذلك فرصة للمستثمر من اجل شراء عقار لم يكن باستطاعته شراءه نقدا او بقروض متوسطة الاجل.
وساعد على نمو السوق العقاري ايصا اكتشاف مناطق جديدة وقابلة للتطوير العقاري مثل خليج جامشا وسهل حشيش في البحر الأحمر أعطى فرصة جيدة للاستثمار العقاري حيث قامت مجموعة شاهين بتنفيذ مجمع سيرينا بتصاميم جديدة وفريدة في البحر الأحمر بقيمة تصل الى بليوني دولار كما أن دخول المستثمرين الجدد الى السوق المصري والتركيز على مناطق محدودة أدى إلى ارتفاع الأسعار في مناطق معينة دون غيرها.
ويرى البعض أن المجال العقاري بصفة خاصة في مصر يعد مجالا بكراً، وهناك العديد من المشروعات التي يمكن إقامتها  فعلى سبيل المثال، لا يوجد في مصر مركز تجاري عالمي سوى «سيتي ستارز» في القاهرة، بينما يسمح التعداد السكاني الكبير ببناء عشرات المراكز التجارية الضخمة، كما يوجد نقص شديد في خدمات تجارة التجزئة.
وطبقا لإحصاءات الجهاز المركزي للتعبئة العامة والإحصاء في مصر فإن 4,8% من المواطنين بمصر يعيشون في عقارات تقل عن 30 ألف جنيه، و24% يعيشون في عقارات قيمتها أقل من 55 ألف جنيه و39,3% يعيشون في عقارات قيمتها تقل عن 72 ألف جنيه، و26,3% في عقارات تقل عن 105 آلاف جنيه. كما ان هناك 3,6% يعيشون في عقارات قيمتها 465 ألف جنيه.

خاتمة 

تعد القاهرة الجديدة في مصر وبعدها العاصمة الإدارية التي تتم بها الاشغال حاليا فرصة مواتية لجذب الاستثمارات الخارجية لسوق العقار٬--- خاصة وأن العديد من الخبراء توقعوا نموا هائلا لهذا السوق في قادم السنوات٬--- لكن هناك مجموعة من التحديات تواجه هذه الآمال خاصة ما يتعلق بمسألة التمويل حيث تكلف إنشاء بعض البنى التحتية أموال ضخمة٬--- كما ان العوائق الإدارية والقانونية قد كبح تطور هذا السوق فعلى الحكومة المصرية ان تقلل من العوائق البيروقراطية وان تكييف قوانينها لتسهل عملية التملك خاصة بالنسبة للأجانب٬---
 
مراجع الدراسة : 
أدهم متولي٬--- العاصمة الادارية الجديدة ٬--- مدبولي : القاهرة ٫--- 2017 ٫--- ص ص 222.
على مجالد ٫--- السكن في مصر ٬--- مجلة التخطيط والتعمير ٬--- العدد 22٬--- الجزائر ٫--- ص ص 44.
محمد عبد الوهاب ٬--- السوق العقاري في مصر ٬--- مجلة البناء العربي ٬--- عدد 12 ٬--- 2018 ٫--- ص ص 34.
التجمع الخامس في العاصمة الادارية الجديدة ٬--- موقع عقارات مصر : https://realestate.eg/ar ٬--- تصفح بتاريخ : 11-05- 2019.
هنية متولي ٬--- العاصمة الادارية الجديدة ٬--- الجامعة : الاسكندرية ٬--- 2017 ٫--- ص ص 344.

#عبد_الرؤوف_حسن (هاشتاغ)      

---

اشترك في قناة ‫«الحوار المتمدن» على اليوتيوب
حوار مع الكاتبة انتصار الميالي حول تعديل قانون الاحوال الشخصية العراقي والضرر على حياة المراة والطفل، اجرت الحوار: بيان بدل	حوار مع الكاتب البحريني هشام عقيل حول الفكر الماركسي والتحديات التي يواجهها اليوم، اجرت الحوار: سوزان امين

كيف تدعم-ين الحوار المتمدن واليسار والعلمانية على الانترنت؟

تابعونا على:

الفيسبوك

التويتر

اليوتيوب

RSS

الانستغرام

لينكدإن

تيلكرام

بنترست

تمبلر

بلوكر

فليبورد

الموبايل

كيفية إشراك-إيصال مواضيعكم أو مواضيع تهمكم  إلى اكبر عدد ممكن من القراء والقارئات