عقد إيجار دور السكن المبنية بعد عام 1998 بين القانون المدني وقانون إيجار العقار

سالم روضان الموسوي

الحوار المتمدن-العدد: 4878 - 2015 / 7 / 26 - 22:18
المحور: دراسات وابحاث قانونية
    

عقد إيجار دور السكن المبنية بعد عام 1998

بين القانون المدني وقانون إيجار العقار

إن الأصل في العقود هو الرضا والاتفاق على شروط ويكون كل طرف ملزم بالوفاء بما ورد فيها من أحكام، ولا يجوز لأحدهم تعديل شروط العقد إلا باتفاق الطرفين أو بحكم القانون أو عن طريق القضاء، وبما أن عقد الإيجار هو من العقود الرضائية وتعد المدة من أهم الالتزامات الواردة فيه ويكون العقد ملزم خلال مدة نفاذه المتفق عليها بين الطرفين، إلا أن بعض عقود الإيجار لها استثناء من هذه القاعدة لطبيعة العقارات المستأجرة وفي العراق صدر قانون إيجار العقار رقم 87 لسنة 1979 المعدل الذي استثنى عقود إيجار الدور والمحلات العائدة للأفراد من أحكام القواعد العامة الواردة في القانون المدني، التي تقوم على أساس الالتزام العقدي بمعنى إن مصدر التزامات أطراف العقد هو العقد ذاته، وفي قانون إيجار العقار الذي أورد الاستثناء حيث جعل الالتزام بين طرفي العقد ( المؤجر والمستأجر ) منذ لحظة الاتفاق بين الطرفين واتحاد الإيجاب والقبول فيتحول الالتزام من عقدي إلى قانوني بمعنى إن التزامات الطرفين يحكمها القانون ومنها الأجرة والمدة وطريقة إنهاء العقد وغيرها، ولا يعتد باتفاق الطرفين سواء كان سابقا للتعاقد أو أثناء تنفيذ العقد إذا كان يتقاطع مع أحكام قانون إيجار العقار لان الغلبة لحكم القانون وليس لشروط العقد، وبذلك فان السياسة التشريعية في العراق وتحت ضغط الحاجة إلى إيجاد سكن للمواطنين استثنى هذه العقود من القواعد العامة وعلى وفق ما جاء في الأسباب الموجبة لإصدار قانون إيجار العقار رقم 87 لسنة 1979 المعدل النافذ التي جاء فيها (هذا القانون الذي بني على أساس تحديد حقوق المؤجر والمستأجر وتحديد التزاماتهما تحديدا واضحا كما بني على الموازنة بينهما فألزم كل طرف بعدم المساس بحقوق الطرف الآخر ومنع استغلال المؤجر حاجة المستأجر الملحة للسكنى ومنع استغلال المستأجر المأجور استغلالا يثري به على حساب المؤجر) وخصص لها قواعد خاصة بها ونظمها وقننها والمتابع للسياسة التشريعية في العاقار سيجد انها تتجه نحو التدخل في ارادة الطرفين في هذا النوع من العقود وبدأ ذلك في العهد الملكي عندما صدر مرسوم مراقبة ايجار العقار رقم 9 لسنة 1953 ولغاية الان رغم تبدل الانظمة الحاكمة الا انها اتفقت على هذا المبدأ وارى السبب عدم القدرة على توفير السكن للجميع مما يدعوها الى التدخل لسد العجز في الوحدات السكنية ثم اصبح الاتجاه الى التقليل من التدخل باستثناء انواع من العقارات من احكام قانون ايجار العقار ومنها العقارات المعدة للاغراض التجارية وغيرها وفي قانون إيجار العقار النافذ رقم 87 لسنة 1979 المعدل استثنى انواع من العقارات من احكامه وعلى وفق ما جاء في صدر المادة وجاء في الفقرة (2) من المادة (1) من هذا القانون حكم حدد فيه العقارات المستثناة من احكامه وتخضع للقواعد العامة الواردة في القانون المدني رقم لسنة 1951 المعدل والقوانين الاخرى ذات العلاقة وعلى وفق النص الآتي (تستثنى العقارات الآتية من أحكام الفقرة 1 من هذه المادة وتخضع في إيجارها الى احكام القانون المدني او القوانين الخاصة بها:
ا - العقارات المعدة للسكنى التي تؤجرها الدولة او الاشخاص المعنوية العامة للعاملين فيها .
ب - العقارات المعدة للسكنى التي تؤجرها الدولة او الاشخاص المعنوية العامة التي يصدر وزير المالية بيانا باستثنائها ج - العقارات المؤجرة لغير العراقيين اشخاصا او هيئات) وهذا النص كان في الاصل يشمل عدة انواع من العقارات الا انها عدلت بموجب عدة قوانين حتى أصبحت على الشكل المذكور أعلاه وأخرها القانون رقم 56 لسنة 2000 الذي عدل قانون ايجار العقار النافذ لان النص القديم كا على وفق الآتي (1 – تسري احكام هذا القانون على العقارات المبنية الواقعة ضمن حدود امانة العاصمة والبلديات، بما فيها العقارات المعدة للسكنى التي تؤجرها او تستاجرها الدولة او الاشخاص المعنوية العامة. 2 – تستثنى من احكام هذا القانون العقارات الاتية، وتخضع في ايجارها لاحكام القانون المدني او القوانين الخاصة بها : -ا – دور السينما والملاهي والفنادق ومحلات شرب الخمور والعقارات التي تستاجرها الشركات الخاصة التي يزيد راسمالها على خمسين الف دينار.ب – العقارات المعدة للسكنى المبنية حديثا لمدة ثلاث سنوات من تاريخ اكمال بنائها. جـ - العقارات المعدة للسكنى التي تؤجرها الدولة او الاشخاص المعنوية العاملة للعاملين فيها. د – العقارات المعدة للسكنى التي تؤجرها الدولة او الاشخاص المعنوية العامة التي يصدر وزير المالية بيانا باستثنائها. هـ - العقارات المؤجرة للاجانب اشخاصا او هيئات) وبذلك فان هذه العقارات هي المستثناة حصرا والتي وردت في حكم الفقرة (2) من المادة (1) من قانون ايجار العقار النافذ المشار اليها في اعلاه ، ولا يجوز إدراج أي عقار اخر لم يرد فيه نص او يقع ضمن مفهومها وهذه الفقرة هي التي أخرجت العقارات المستثناة من احكام قانون ايجار العقار وإعادة الاختصاص إلى القانون المدني وتبقى سائر العقارات المعدة لإغراض السكن خاضعة لأحكامه وليس إلى القانون المدني بالقدر المتعلق بالأحكام الواردة فيه ، وبذلك تكون العقارات المستثناة هي (العقارات المستاجرة من قبل الدولة او التي تؤجرها الدولة والعقارات المؤجرة الى الاجانب سواء كانوا اشخاصص او هيئات) وليس غيرها من العقارات ، الا ان المشرع اوجد حكما في المادة (3) إيجار عقار المعدل اثار اللبس والغموض عند التطبيق حيث جاء فيه (يمتد عقد الايجار بعد انتهاء مدته ما دام المستاجر شاغلا العقار ومستمرا بدفع الاجرة طبقا لاحكام القانون، مع مراعاة احكام الفقرة 14 من المادة السابعة عشرة منه.2 - تستثنى من حكم الفقرة 1 من هذه المادة العقارات المعدة للسكنى المبنية حديثا واكتمل بناؤها في 1/1/1998 او بعده، وتكون مدة نفاذ عقد الايجار فيها وفق اتفاق الطرفين) وهذا اللبس في الاستثناء الوارد في الفقرة (2) من تلك المادة ونجد ان البعض اعتبر هذه العقارات التي تم بنائها بعد 1/1/1998 خاضعة لأحكام القانون المدني وليس لقانون إيجار العقار ومن ذلك تطبيقات عدة في القضاء العراقي منها الحكم الصادر عن محكمة الاستئناف في الكرخ الاتحادية العدد (5/عقار/2015 في 11/1/2015) وجاء فيه يخضع عقد ايجار العقارات المشيدة حديثا والتي اكتمل بناءها في 1998/1/1 أو بعده إلى احكام القانون المدني وينبغي مراعاة مدد التنبيه الواردة في المادة 741 من القانون المدني عند طلب التخلية[1] ، بينما نجد تطبيقات قضائية اخرى منها قرار محكمة استئناف الرصافة الاتحادية بصفتها التمييزية العدد ( 577/م/2010 في 28/6/2010) الذي لم يعتبر عقد الايجار للدار المشيدة بعد 1/1/1998 مستثنى من قانون ايجار العقار ويخضع للقانون المدني وانما اعتبر ان العقد ينتهي بانتهاء مدته على وفق حكم الفقرة (2) من المادة (3) ايجار عقار[2] وهذا الاتجاه لا يعتبر هذه العقارات مستثناة من أحكام إيجار العقار وإنما الأمر يتعلق بالامتداد القانوني وتبقى خاضعة لكافة الأحكام الأخرى الواردة في قانون إيجار العقار والفرق بين هذه الاتجاهين ليكن في قراءة نص القانون قراءات مختلفة لان الاتجاه الأول الذي جعل أحكام العقد يخضع للقانون المدني عدها من العقارات المستثناة من قانون ايجار العقار، بينما الاتجاه الثاني عدها من العقارات الخاضعة لقانون ايجار العقار وهذا التباين يعطي نتائج مختلفة منها الآتي:ـ

1- إذا كانت هذه العقارات مستثناة من احكام قانون ايجار العقار فانها تخضع لاحكام القانون المدني التي لا تجيز زيادة بدل الإيجار الا باتفاق الطرفين على وفق حكم المادة (738) مدني بينما اذا كانت خاضعة لاحكام قانون ايجار العقار فان الزيادة اذا لم يتفق عليها الطرفان للمؤجر ( المالك ) ان يطلب الزيادة رغماً عن المستأجر وعلى وفق حكم المادة (6) إيجار عقار.

2- إذا تخلف المستأجر عن الوفاء بالتزامه بدفع الأجرة فان المؤجر (المالك) له ان يطلب فسخ عقد الإيجار بعد الإنذار على وفق حكم المادة (177/2) مدني التي جاء فيها (2 – ففي عقد الايجار ان امتنع المستأجر عن ايفاء الاجرة المستحقة الوفاء كان للمؤجر فسخ الاجارة، وفي ايجار العمل ان امتنع المستأجر عن ايفاء الاجر المستحق الوفاء كان للاجير طلب فسخ العقد) ويكون بدعوى امام محكمة البداءة تنظرها بدرجة أولى ويخضع قرار الحكم فيها إلى كافة طرق الطعن (الاستئناف والتمييز والتصحيح) بينما اذا كان على وفق قانون ايجار العقار فان المؤجر له ان يطلب التخلية على وفق حكم المادة ( 17/ ا) ايجار عقار بعد يسير الانذار على وفق الشكلية التي أشير اليها في حكم القانون وينظر في الدعوى من محكمة البداءة بدرجة أخيرة وقرار الحكم الصادر فيها يخضع لطريق الطعن تمييزا فقط امام محكمة الاستئناف بصفتها التمييزية على وفق حكم المادة (31/3) مرافعات ولا يقبل الطعن بطريق تصحيح القرار التمييزي على وفق حكم المادة (22/1) ايجار عقار

3- اذا كان العقد يخضع لاحكام القانون المدني فان المستأجر إذا استعمل العقار خلال فترة نفاذ العقد لغير الغرض الذي اعد من اجله او احدث به ضررا او اسكن معه غير من اتفق عليهم او اي اخلال بالتزامه، فليس للمؤجر إلا أن يقيم دعوى فسخ عقد الإيجار على وفق حكم المادة (177/1) مدني وليس التخلية ويخضع الحكم الصادر فيها لكافة طرق الطعن (الاستئناف والتمييز والتصحيح) اما اذا العقد يخضع لاحكام قانون ايجار العقار فان للمؤجر ان يطلب التخلية على وفق الحالات المحددة حصرا في القانون في المادة (17) ايجار عقار والمواد الاخرى الواردة فيه، والدعوى تنظر من محكمة البداءة بدرجة اخيرة وتخضع لطريق الطعن تمييزاً امام محكمة الاستئناف بصفتها التميزية ولاتقبل الطعن تصحيحا بالقرار التميزي على وفق حكم المادة (22/1) ايجار عقار

4- اذا كان العقد خاضع لاحكام القانون المدني فان اي اخلال من المؤجر بالتزامه تجاه المستاجر مثل التعرض له بمنفعة العقار فان للمستاجر ان يطلب اما منع التعرض او فسخ العقد او انقاص الاجرة على وفق القواعد العامة بينما اذا كان يخضع لقانون ايجار العقار فان المؤجر تترتب عليه اثار جزائية منها العقوبة التي تصل الحبس والغرامة على وفق حكم المادة (23) ايجار عقار

ومن يتبحر في الأحكام أعلاه سيجد هناك فروقات أخرى لم يسع البحث ذكرها، وهذا يؤكد أهمية القراءة الصحيح لنص المادة (3) ايجار عقار لان مجرد الانحراف بغايتها يؤدي إلى تباين في الاجتهاد وقد يكون احدهم غير صحيح وارى إن القراءة الصحيحة لها بان هذه العقارات تبقى خاضعة لاحكام قانون إيجار العقار باستثناء المدة فإذا انتهت المدة المتفق عليها فيكون ذلك سببا لطلب التخلية ولا حاجة إلى انذار أو تطبيق حكم المادة (741) مدني في مراعاة مدد للتنبيه ويكون حكمها حكم الفقرة (14) من المادة ( 17 ) إيجار عقار في اعتبار انقضاء اثنا عشر عام على العقد يعد سببا لطلب التخلية حتى لو امتد العقد لأكثر من ذلك فلا يعتبر ذلك تجديد للعقد ولا حاجة الى الانذار او مراعاة مدد التنبيه المشار اليها في المادة (741) مدني وتبقى سائر الأحكام نافذة تجاه العقد على وفق أحكام قانون ايجار العقار فإذا لم يسدد الاجرة خلال المدة المشار اليها في المادة (17/1) إيجار عقار جاز للمؤجر المالك ان يطلب التخلية طالما العقد خلال مدة نفاذه او اذا اسكن معه غير ممن ذكروا في العقد فله ان يطلب التخلية على وفق حكم المادة (17/ب) ايجار عقار والسند القانوني لهذا الرأي إن المادة (1) ايجار عقار حددت حصرا العقارات المستثناة من أحكامه وليس من بينها العقارات التي تم بنائها بعد 1/1/1998 ولا يجوز ان نفترض حالة و وصف لعقار لم يرد فيه حكم قانوني صريح، كذلك ان المشرع تطرق الى الاستثناء عند التصدي للامتداد القانوني وليس لسائر الأحكام وبذلك أرى ان القانون الواجب التطبيق هو قانون إيجار العقار رقم 87 لسنة 1979 المعدل وليس القانون المدني.



القاضي

سالم روضان الموسوي



الهوامش

[1] قرار محكمة استئناف الكرخ الاتحادية العدد 5/عقار /2015 في 11/1/2015 (لدى التدقيق والمداولة وجد ان الطعن التمييزي مقدم في مدته القانونية ومشتملا على اسبابه تقرر قبوله شكلا وعند عطف النظر على الحكم المييز وجد انه صحيح وموافق للقانون للاسباب التي استند اليها اذ ان الثابت من وقائع الدعوى وادلتها الثبوتية المتمثله بكتاب مديرية بلدية ابي غريب المرقم 4570 في 2014 /11/27 الذي ايد صحة صدور إجازة البناء المبرزة في الدعوى وكتاب المديرية العامة لتوزيع كهرباء الكرخ بالعدد 11758 في 2014 / 6/26 الذي يتضمن بأن تاريخ إيصال التيار الكهربائي للعقار موضوع الدعوى كان عام 2010 وكذلك إقرار المدعى عليه في لائحته المورخه في 2014 /7/7 بأن العقار موضوع الدعوى مشيد حديثا بعد عام 1998 وبذلك يخضع عقد ايجاره لاحكام القانون المدني طبقا لأحكام الفقرة ثالثا / من المادة الرابعة من قانون ايجار العقار رقم 87 لسنة 1979 المعدل وبما أن المميز عليها /المدعية أعلنت عن رغبتها بعدم تجديد عقد الايجار وطلبت تخلية العقار وتسليمه خاليا من الشواغل في / 2014 /11/1 ووجهت إنذارا للمدعى عليه بهذا الخصوص جاء مجزيا ومستوفيا لشروطه القانونية المنصوص عليها في المادة 741 من القانون المدني، عليه واستنادا لأحكام المادة 2/210 من قانون المرافعات المدنية رقم 83 لسنة 1969 المعدل، تقرر تصديق الحكم ورد الطعن وتحميل المميز رسم التمييز وصدر القرار بالاتفاق في 2015 / 1/11م)


[2] قرار محكمة استئناف الرصافة الاتحادية بصفتها التمييزية العدد 577/م/2010 في 28/6/2010 (لدى التدقيق والمداولة ، وجد بأن الطعن التمييزي مقدم ضمن المدة القانونية ، فقرر قبوله شكلا ، ولدى عطف النظر على الحكم المميز ، وجد بأنه غير صحيح ومخالف للقانون ، ذلك أن الفقرة ( 2 ) من المادة الثالثة من قانون ايجار العقار رقم 87 لسنة 1979 قد استندت من حكم الفقرة ( 1 ) من المادة المذكورة العقارات المعدة للسكن المبنية حديثاً واكتمل بنائها في 1 / 1 / 98 أو بعده ، وتكون مدة نفاذ عقد الايجار فيها وفق اتفاق الطرفين ، وان التحقق من اكتمال بناء الدار موضوع الدعوى 88 ز 8 محلة 796 المشيدة على العقار تسلسل 4 / 12273 م11 مزرعة حمدي لامكان تطبيق حكم الفقرة المذكورة ، انما يكون بالاطلاع على اجازة البناء الاصولية ، وكونها صادرة من الجهات المختصة للوقوف على مشتملاته اضافة الى دائرة ضريبة العقار المختصة . ولما كانت المحكمة قد خالفت وجهة النظر المتقدمة مما اخل بصحة حكمها المميز ، عليه قرر نقضه واعادة الدعوى الى محكمتها لاتباع ما تقدم على أن يبقى رسم التمييز تابعا للنتيجة ، وصدر القرار بالاتفاق في 16 / رجب / 1431 هـ الموافق 28 / 6 / 2010 م .)

#سالم_روضان_الموسوي (هاشتاغ)      

---

اشترك في قناة ‫«الحوار المتمدن» على اليوتيوب
حوار مع الكاتبة انتصار الميالي حول تعديل قانون الاحوال الشخصية العراقي والضرر على حياة المراة والطفل، اجرت الحوار: بيان بدل	حوار مع الكاتب البحريني هشام عقيل حول الفكر الماركسي والتحديات التي يواجهها اليوم، اجرت الحوار: سوزان امين

كيف تدعم-ين الحوار المتمدن واليسار والعلمانية على الانترنت؟

تابعونا على:

الفيسبوك

التويتر

اليوتيوب

RSS

الانستغرام

لينكدإن

تيلكرام

بنترست

تمبلر

بلوكر

فليبورد

الموبايل

كيفية إشراك-إيصال مواضيعكم أو مواضيع تهمكم  إلى اكبر عدد ممكن من القراء والقارئات